確定申告の時期ですね。
プ～トロは会社の定年延長制度であと数年、お給料をもらいながら、個人で賃貸物件を所有し、ある程度の不動産収入を得ています。ホントの定年後は年金に不動産収入で少し余裕ある生活ができるよう計画しています。
会社からのお給料以外の収入がある人に必ずやってくる年に１回の大イベント！
それは「確定申告」です。
会社からのお給料以外の収入をお考えの方に、参考になればと思い、実際に確定申告を始める前に知っておいたほうがいい事をいくつか書きます。
１、青色申告の申請はお済みですか？
まるで国税庁の回し者のようなキャッチですが、青色申告することをおススメめします。理由は・・・わかりません。 笑
税理士の友人や国税にそそのかされて青色申告の手続きをとってしまいました。事業を始めた年の3月15日までか、事業を開始した日から２か月以内に、もよりの国税の事務所に届け出ないといけません。
実は、確定申告をやってみて初めて、税務署には「国税」と「地方税」があることを実感しました。青色申告は所得税に関するものなので「国税」に対し行います。「国税」の出張所は近所にみつかります。会社の近くにあるからと言って、居住地ではない管轄の出張所に提出することはできません。（のはずですが・・・）
しかし、駅から徒歩10分くらいのところにあることが多いようです。フルタイムで働きながら出張所にいくのも大変です。だからe-TAXです。 「地方税」の窓口は区役所とか市役所の中にあることが多いようです。
青色申告の手続き自体は簡単だった・・と思います。 ただ遠かっただけで・・・。
青色申告のメリットは？
国税が国民の所得をできるだけ正確に把握したいから・・なんでしょうが、青色申告すると所得控除のメリットがいくつかあります。青色申告特別控除が最低10万円。事業用の物件数が10室を超えて「事業規模」になり、さらに複式簿記をつけていると控除は65万円。さらに「専従者給与」なるものが認められます。この2つで最高168万円までの所得控除が受けられますから、所得税額にして約50万円（税率が30％の場合）違ってくるわけです。専従者給与という節税テクニックを使うと扶養者控除が認められません。扶養者控除は38万円ですが、専従者給与で源泉徴収額が0になる上限は103万円なので、控除額にして65万円増えるというわけです。注意しないといけないのは、専従者給与を払いすぎて不動産所得を赤字にしないこと。原価償却費を算入する前で利益の半分程度にしとかないと国税に目をつけられそうなので、プ～トロはそこそこにしています。
確定申告を始めてもう一つ認識したこと。それは「所得控除」と「税額控除」の違い。
両方とも所得税が減ることに変わりはないのですが、「所得控除」は税金算出のベースになる「所得」が減るので、税率に応じて所得税額も減るわけです。また「所得」が減ると、住民税も減ります。
「税額控除」は所得税を算出した結果から金額を所得税から引くことになります。税額控除のほうが得した気分になるのですが、よく考えると、住民税はそのままですね。どっちが得か損か、選べるもんでもないので、知識として知っておきましょう。
いくつか参考になりそうなポイントはあるので、少しずつ書いていきます。
話は飛びまくりますが、ご容赦を。
専門家ではないので、用語の間違いがあると思います。気が付いたら訂正していきますのでご容赦を。間違いのご指摘も受けますので、遠慮なく。
次回は、会計ソフトについて・・・ （ホントに話が飛びまくってます。ごめんなさい）
富山の新１DK収益物件 未入居で解約！？
購入リフォーム後、すぐに入居申し込みがあった富山の物件ですが、地元の不動産屋から連絡があり「未入居で解約になりました」「え～～？」
独身の転勤者が契約したのですが、いろんな事情で転勤できなくなり、引っ越す前に解約となったようです。
ただ、正式な契約は済んでいるので、敷金・礼金・前家賃２か月分の他、違約金までいただけるということで、残念な気持ち半分、得した気持ち半分。もちろん敷金は返還しないといけません。未入居ということで部屋のクリーニングは必要ないし、まあよかったかな・・と。
賃貸契約にも地域差がありますね。首都圏だと敷金・礼金無しという物件が目立ちます。競争が激しいので立地条件や建物自体に魅力が無い場合は金銭的な条件を良くしないとお客さんがついてくれません。数か月分を捨てても早くお客さんがついたほうがいいか、じっくり待って敷金・礼金を普通にもらったほうがいいか、難しい判断になります。プ～トロはプロの感覚の判断に任せます。だからこそ、信用できそうな賃貸管理の会社を探すことが重要になってくるわけです。
富山の不動産屋さんは知人の紹介なので全幅の信頼を置いてます。少なくとも、そう思ってまかせないとサラリーマン大家なんてできません。
ということで、不動産屋さんを信じて3月の入学・転勤の時期まで待つことにしましょう。
収益マンション経営が厳しくなってきた。
銀行金利が高くなってきた。
サラリーマンの不動産投資に対する金融機関の融資方針が厳しくなってきているようです。変化した状況の理由としては、個人向けアパートローンの残高が増えすぎている（と金融庁が判断した）こと。地方で、郊外で増える空き家に危機感を（金融庁が）持ったこと。でしょうか？ 申し込んでも、以前より1～2％程度高い金利を提示される場合もあるようです。また、全額ローンは厳しくなって10％～20％の頭金を要求されることもあるようです。サラリーマン大家にとって、10％の頭金を用意するのはそう簡単ではありませんよね。手持ちの不動産を売ってしまっては何もなりませんから、ひたすら手持ちの物件の収益を貯めるしかありません。
付き合いのある金融機関でも・・
プ～トロも、現在付き合いのある金融機関に打診したところ、１社は、「融資して間がないので、もうしばらくたってから・・」とやんわり断られ、もう１社は、頭金10％と以前の金利より0.55％高い金利を提示されました。厳しさを実感しますね。
以前より金利が高くなるとしたら、繰り上げ返済をためらってしまいます。低い金利を繰り上げ返済し、高い金利で借り直すって、絶対損でしょう。
繰り上げ返済してはいけない？ でも考え方を変えれば・・・
しかし、特別な事情もあります。２件の融資を抱えて毎月の返済額が２倍になると厳しいので あと少しで完済する融資を繰り上げ返済して、融資は１件にし ２件分の賃料収入でローン返済を行うほうが、空室リスクへの耐性が強いと考える場合です。難しい選択ですね。
金利が少し高くなっても、借りてはいけないかというとそうでもないと思います。
実質利回り、購入時の一時的な費用、空室リスクを正確に把握しておけば、多少の金利上昇は吸収できるのではないでしょうか？ ただ、物件価格が上げどまり、今後すこしずつ下降していくことが予想されるので、何も今の一番高いタイミングで手を出さなくてもという判断もあります。 金融機関が引き締めに入れば自ずと物件価格も下がり目になるような気がします。
業者のセールストークより自分で判断
いずれにせよ、業者の言うことをうのみにしないで、自分で会社経営する気持ちで判断することが肝心だと思います。
後は、物件の概要、周辺状況、最寄駅などを調べて、周囲の物件と比較して比較的お買い得な物件を自分の目でみて探すこと。これが大事なのではないでしょうか？
そろそろ2017年が終わります。青色申告のためにミニ決算をしないといけません。
近いうちにミニ決算報告と、予め知っておくと楽ちんになれる情報をお伝えしたいと思います。
富山の新１DK収益物件 入居申し込み！
10月末に引き渡され、ミニリフォームを終えたばかりの富山の物件に入居申し込みが入りました。
収入は毎月5.5万円
家賃5万円、共益費5千円の条件で転勤予定の独身会社員が申し込んんできたそうです。勤務先もしっかりしたところなので、問題なく契約まで進めそうです。実は、春の進学＆転勤シーズンまでは動かないだろうと、こんなに早く決まるとは思っていませんでした。
前の記事に書いた心配事、照明器具を外した跡はやっぱり残っていて、天井のクロスも張り替えました。プラス5万円ほど余計な出費が増えていたのですが、早く決まってくれたので、帳消しです。
このマンションは管理費1万2千円なので、手残りは毎月4万3千円です。単純計算では、ちょうど100か月でリクープすることになり、8年ちょっとです。
この他、不動産取得税、固定資産税、設備の交換費用などがかかってくるので、この計算通りにはいきませんが、それでも十数年で元が取れるでしょう。
地方の物件は立地が重要
築年数はあまり新しくなく売買益を期待して購入した物件ではありません。地道に賃貸で回して少しずつ稼いでくれることを期待した物件です。地方都市で賃貸を期待するならば、一番重要なのは立地ということです。もちろん、部屋の設備が古めかしくてはお客さんに避けられますが、そんなに豪華な設備は必要ではなく、マイナスポイントにならない程度の設備であれば、後は立地次第ということですね。
東京都23区の価格変動ランキング
ネットで登録した不動産情報サイトから「東京都23区の価格変動ランキング」というメールマガジンが届きました。「（当社）では7800万件のビッグデータを元に、
各マンションの「参考査定価格」を算出しています。」というデータとのことです。
マンション投資に関係して、いろんな手法のビジネスがありますね。この会社は不動産会社を紹介することを売りにしていますが、専門のアドバイザーに相談するには「無料」と「有料」の２コースあり「有料」では90分3万円かかるというもの。元不動産営業マンや専門家が、「中立的な」立場から、その分野に強い不動産会社を紹介します。とあります。
何が中立で、何が優良なのか？
信用していいのでしょうか…？ 紹介された不動産会社が優良かどうか判断できるくらいの人なら、自分で不動産会社を探せるのでは…？と思います。悪く考えると、素人の疑問や不安を逆手にとって、有料で相談にのり、自社と関係の深い不動産会社を紹介するだけ、うまくいけばバックマージンをもらっているのでは…？と勘ぐってしまいます。 この会社に相談したことはありませんし、この会社がどんな不動産会社を紹介してくれるのか、知りませんので、上記の指摘はまったく根拠はありませんが、不動産業界、特に「投資用マンション」を主に扱う不動産業界にはピンからキリまで様々な業者が存在しているので、全てを疑ってしまいます。
信用できる不動産会社を選ぶには？
個人的には、信頼できる人の紹介で、ある程度、名の通った不動産仲介業者にお願いし、その会社の中でも優秀な営業マンと知り合いになるのがベストの方法だと思いますが・・知り合いにそんな人がいないから、上記のような会社に相談してみようかという気になってしまうんですよね。
話は元に戻って、23区の価格変動ランキングですが、都内では前月比で下落している区が過半数を超えているようです。（あくまでも送られてきたメールニュースのデータが正しいという前提です）前月比で上昇しているのは、大田区、品川区、足立区、台東区、江東区、練馬区、渋谷区、新宿区、荒川区、墨田区 となっています。この10区を見ると、これまであまり人気のなかった区が多いような印象です。といっても北区、板橋区、葛飾区などは下落しているので、一概には言えません。そこで、別の不動産情報サイトで、この10区にどんな物件が売りに出ているのか眺めてみたところ、賃貸需要の低そうな最寄り駅の物件が多かったです。あまり価格変動ランキングで一喜一憂してもしようがないな・・というのが感想です。
では、どうやって物件を選ぶ？
人気のあるターミナル駅、そこの駅から出ている私鉄の急行などが停車する駅、が賃貸需要が高いので、そういうエリアで物件を選び、後は利回りの計算、物件毎の個別の環境などを１件１件精査していくしか、リスクを減らす方法はないというのが結論です。がっついている営業マンに勧められる物件がダメとは言えませんが、自分の財産で購入するものですから、不安がなくなるまで精査し、納得できるまで他の物件と比較して、初めて申込という方法しか失敗するリスクを減らす方法はないのではないでしょうか？
結局、結論は当たり前の話でした。
人生100歳で何が変わるのか？
人生100歳時代の生活設計！
最近、寿命が100歳にまで伸びたというニュースをよく見かけます。プ～トロの残りの人生もあと40年もあるんでしょうか！？ リタイア後の生活設計も90歳までしか考えていません。急に10年延びられても・・・困ります！
とはいえ、医療技術の進歩、食生活の改善、健康指導の徹底などで 寿命はどんどん延びていくのでしょう。しかしさすがに90歳にもなると積極的な消費活動はしないでしょうし、おそらくどこかの介護施設のお世話になって、最低限の生活を送るだけの存在になっていると想像します。その頃には年金だけでほぼ暮らしていけるんだろうと思っていますが、それまでは年金プラスアルファの不動産収益が入る仕組みを作っておかなくては寂しい老後が待っています。
40年後にどういうポートフォリオを組むか？
プートロにとって、100歳はあと40年後です。鉄筋コンクリート構造のマンションの耐用年数は47年です。新築で買えば死ぬ前持つかもしれませんが、自分のように中古の収益物件でなんとかしようと考えている人間にとっては、あと少し頭を使わないといけません。余裕を見て90歳までは年金以外の収入が必要だとすると、
収益物件をどうするか？
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今後30年は確実に収益を上げる物件を5件は持ちたい。
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古い物件は少しずつ買い換えて30年後もアクティブにしたい。
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田舎に住むが、20年間は東京にも拠点を持ちたい。
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収益物件10件はできるだけキープする。
という目標を掲げました。不動産だけではなく、余剰資金ができたら、投資信託や預貯金に振り分けて、使いやすい、処分しやすい、リスクの少ない、それでいてすこしずつ増えてくれるポートフォリオを組まないといけません。
プ～トロが不動産投資を始めたのが2013年。来年で5年たちます。所有物件の処分と買い替えができるようになります。
来年は、①30年後もアクティブな物件の所有。②古い物件の整理。をしようと思います。うまく目論み通りの物件が見つかればいいんですが・。
マンション投資は年金の代わりになるのか？
某経済紙系のメールニュースで「マンション投資『年金の代わりになる』は本当か？」という記事がありました。書かれた方の友人が不動産会社から
- マンション購入のために1500万円を35年ローンを組む
- 完済まで手残りは無いが、完済後は年金代わりの収入になる。
と中古マンションへの投資を勧められているとのこと。
対象となっているマンションは
- 築15年、ローンの金利は変動1.5％ 家賃は7万円/月
これだけの条件だそうです。
メールニュースでは、
- 家賃が35年間下がらないことはありえない
- 空室リスクが含まれていない
- 家賃保証というシステムは『35年間同額を保障』しているわけではない
- 賃貸の運営経費には様々な費用があり、賃料収入の20％～30％
- 35年後は今と状況が違う
だから慎重に判断しましょう。と結ばれていました。
ニュースで指摘されていることはまったく間違っておらず、プ～タロウも全てを考慮した上でマンション投資を行っています。確かにこのケースは断ったほうが良さそうです。売り込んだ不動産会社としては、手持ちの不動産を売却した売却益、家賃保証契約による毎月5％の利益、ひょっとしたらローン会社からのバックマージン などが利益になるので、積極的にセールスしているわけですが、不動産会社の利益＝投資家の損 なのはわかりきったことですよね？
そもそも上記のケースでは築15年の物件に対し35年ローンで完済した時には、築50年になっています。そんな物件を借りたい人っていると思いますか？よっぽど家賃を下げないと入居者はみつからないと予想されます。（税法上のマンションの耐用年数は47年です。 ちょっと自信がありません）
だからマンション投資は年金代わりにならないかというと、そうとは言い切れないと思っています。手持ちの余剰資金が2000万円あった場合、
①リタイア後に年間100万円ずつ取り崩すと20年でゼロになります。
②2000万円の収益物件が、表面利回り6.66％で回ってくれると年間133万円（毎月11万円）運営経費25％として手残り100万円。20年間で2000万円になる計算です。
①と②を比較すると、①は20年後には資金が0になる。②はマンションが１室残り（資産価値は3分の２？）になりその後も家賃収入は継続する。
どっちを選ぶべきかはっきりしているのではないでしょうか？根本的なことですが、20年目以降、死ぬまで家賃収入が継続してくれるからこそ「年金代わり」になるのです。
最初の物件は安くても手持ち資金で購入。
空室リスクができるだけ少ないエリアの物件を選ぶ。
ローンは無理のない範囲で短期間で返済。
以上の３つを基本方針とすれば、そんなに大きいなリスクはなく年金代わりのマンション投資は可能だと思っています。
前半に出てきたケースの場合、利回り5.6％はちょっと低め。物件のあるエリアの需要を慎重に検討する。ローン金利1.5％は悪くありませんが、35年は長すぎる。（長ければ長いだけローン会社に支払う利息が多くなります）ローン完済時に物件を処分できることを考える。可能であれば家賃保証は避ける。
これで家賃が下落すること、数年に１回の空室時期、設備交換費用を理解していれば、さほどの問題はありません。しかし物件を売り込んできて、家賃保証もします。ローンも紹介します。という業者は避けたほうが無難です。プ～タロウは絶対に相手にしません。（こちらが仕事中にも手当たり次第にセールスの電話をかけてくるし、まったくしょうがない人たちです）
いずれにしても、今は、不動産価格が結構上がっていて、金融機関がアパートローン融資に厳しくなっているので、あまりいいタイミングとはいえません。少し寝て待っていたほうがいい時期なのではないでしょうか？
