11件目の収益物件契約 富山の１ＤＫ
何回か交渉経過を書いてきた富山の物件の引き渡しを済ませました。11件目の収益物件です。築26年なので転売はせず建物が使えなくなるまで所有するつもりです。
地元で賃貸管理をお願いしている不動産屋さんのＮ支店長と待ち合わせし、銀行のスペースを借りて残金支払いと登記委任を行いました。驚いたことに、同席された売主さんの代理人さんは、物件の鍵も持ってきてない、白紙の現況確認書にサインしろと言う始末。心の中でこの人大丈夫？宅建持ってんですか？ってくらいの頼りなさ。70歳くらいの町の建設業のおやじさんでした。売主さん本人は関西在住で同席はされてないのですが、同じマンションにあと数室所有されているとのこと。客付きのいい物件で、売りに出されるときは真っ先に情報を教えて欲しいので代理人のおやじさんにも丁寧に応対しました。
引き渡し終了後、友人が経営する建設会社の担当と物件の室内の現状を確認します。お友達価格でのリフォームをお願いしています。壁のクロスは新品同様。床は2室のうち1室がカーペットです。ちょっと飲み物をこぼしたのかわずかに変色しています。
Nさんによればカーペットは賃貸では人気がなく、断られる理由になることもあるそうです。家賃1か月分の費用をかけで、フローリング風のシートをはることに。しないで入居者がなかなか決まらないよりは、できることはやって入居希望者を待つことを選択します。
他には・・なんとトイレが温水洗浄付きじゃない！部屋の照明がシーリングライトじゃなく、直管型蛍光灯の照明！キッチンコンロがＩＨじゃないニクロム線の電熱コンロ！
いまどき、こんな設備ではお客さんが付きません。もろもろ交換です。ひとつ気がかりが・・照明器具を替えて丸いシーリングライトにすると、天井から出ている電気配線のコードはどうなっているのか？ 古い照明器具をはずした後の天井のクロスはどうなっているのか？ 四角い跡がついていると、新しい丸いシーリングでは隠すことができません。まあ、はずしてみないとわからないので担当に任せました。この他、お風呂とキッチンの蛇口が、お湯と水を混合させるタイプなのですが、いちいち両方のカランを操作してお湯の温度を調節する古いタイプ。これも、新しい温度調節ができるものに取り換えます。こういう細かいところで、新しい器具がついていると、部屋全体の印象が良くなります。（と思っています。）
懸案だった電気温水器は新しそうで安心したんですが、そばに付いているリモコンらしきものとメーカーが違うのです。このリモコンは効いているのか？使い方もわかならいので先方の社長に確認することになりました。
しめて見積もりは45万円。50万円ひいてもらったので、まあまあの結果です。
リフォーム後は、Ｎさんの出番です。比較的町の中心に近い場所にあり、周辺にライバルとなる物件も数多くあります。家賃設定と入居希望者へのセールストークはプロに全面的にお任せします。
年内に入居者が決まってくれればいいのですが・・。果報は寝て待つ・・ 笑
4件目の収益物件は優等生
4件目はこんな物件です。
４件目は2014年に自己資金で購入。都内の京浜東北線の駅（横浜方面）から徒歩9分。駅から物件までは商店街が続き、女性の夜の一人歩きでも不安は感じない物件でした。2005年築、ベランダは北向きで、広さは21㎡弱。1380万円でした。
ネット上の不動産情報サイトで、同じ間取りの部屋が1680万円で売りに出ています。（この価格で売れるというわけではありません。実際の取引価額はもう少し低いでしょう）
品川から南の湾岸エリアは注意が必要です。JR京浜東北線の駅は人気なのですが、京急駅エリアはあまり人気がありません。例えば「大森」駅「大森海岸」駅「大森町」駅 とありますが、安定した人気がある＝空室リスクが少ないのはJR京浜東北線の「大森」駅で他の２駅は京急の各駅停車しか停まらない、あまり人気の無いエリアだそうです。収益物件を探していると、利回りの良さで人気のないエリアの物件も目に止まりますが、空室リスクを考えると見送る場合が多いです。
収益物件４件目の現在の収支状況
初期費用（仲介手数料46.1万円、登記費用15万円、不動産取得税9.2万円、火災保険料2万円）
レギュラー費用 管理費+修繕積立金1.6万円 固定資産税 年間3.5万円 賃貸管理手数料 賃貸収入の3％
この他、今年の春に女性の賃借人が退居し、室内のクリーニングと耐用年数がオーバーしていた給湯器を交換しました。この費用が17.7万円。
しめてこの３年間の費用総額は97.9万円。
収入は、家賃+共益費で8.1万円。購入時から今年の春まで同じ方が住み続けてくれていたので、途中で更新料収入が１回。新しい賃借人もすぐ決まり、なんと賃貸管理会社のアドバイスで家賃を1000円上げました。この３年間の収入総額は333.5万円。
３年間の利回りは平均5.7％／年 となっています。
このまま持ち続ければ、13年後に購入額の85％が回収できる計算ですが、途中で空室や、設備交換が発生するので、13年後の回収率は8割といったところでしょうか？
13年後の時点でこの物件は築25年。そのまま賃貸で持ち続けてもいいし、売却して現金化してもいいと思っています。1680万円では売却できませんが、1000万円くらいだったら売却も可能ではないでしょうか？
所有物件の中では比較的優等生な物件です。
一棟売りアパート経営は「排除」！
よく知っている業者からも勧められた一棟売りアパート
一棟売りのアパートを勧められたことありますか？ プ～タロウはお付き合いしている不動産仲介業者、賃貸管理をお願いしている会社２社（東京と富山）、某地方銀行の支店長から１回ずつ勧められました。勧めてきた人は全員、いい仕事＝プ～タロウの利益になる仕事をしてくれる信頼できる人ばかりです。「〇〇市（東京郊外）ではバンバン人が入っているらしいですよ。」とか「近くに学校があれば楽勝ですよ」とか、ちょっと気をひかれる言葉も聞きました。しかし、即、お断りしました。
ネットニュースで目にした「アパートバブルが終わりそう」という記事によると
-
貸家の新設着工戸数は３カ月連続で前年同月の実績を下回った。
-
28都道府県で着工が減り、最大の下げ幅は栃木県の53％。
-
郊外エリアの需要はピークアウトしたとの見方がある。
とのこと。ここで驚いたのは、
- アパート経営ってバブルって言うほど盛んだったんだ！ということ
- 残りの20都道府県では着工が増えている？ということは、あんまり減ってないってこと
- 地方では、いまでも新築アパートが増えている？
ということです。
相続税対策と空室リスクの損得は？
同じく記事によると相続税の優遇策と、マイナス金利で減った利益をカバーするために「土地持ち」に地銀を中心に営業していたようです。不思議なのは、そもそも栃木県くらいの郊外にそんなアパート需要があると思うのでしょうか？ 某地銀はお金を貸した上に、建設業者を紹介し見返りに手数料まで稼いでいましたね。この手数料は銀行マンの懐に入ったのか、銀行に入ったのか、確かではありませんが、酷い話です。相続税対策にはなるかもしれませんが、銀行からお金を借りて借り手のつかないアパートを建てて、借金だけ残る状況を想像しないんでしょうか？ 記事にも「将来の空室リスクを十分に説明しない…」という地銀側の営業活動が問題だと書かれていました。いい事だけ言われて空室リスクについて考えなかったんでしょうね。
東京都心部やよっぽど大きい駅の駅前でもない限り、郊外の農地の真ん中にポツンと建つアパートが満室になる風景って想像できますか？
プ～タロウは地方の収益物件情報も見たりしますが、一棟売りのアパートは「排除」します。利回り15％の物件もあったりしますが、とても怖くて絶対に「排除」です。
地方のアパート経営は高リスク
素人がどんな収益物件を持つかを考えるときに一番重要なのは、リスクを減らすということです。リスクを分散する上でも一棟売りのアパートには手が出ません。銀行はお金を貸せればＯＫで、しかも銀行のお金です。借りる方は、自分の借金が増えていくのです。担保を取られているので、借金が返せないと担保は銀行のものになってしまいます。銀行は損をしない。損をするのはアパートを持っている個人だけ。中古物件が格安で売りに出ても、それはババ抜きゲームでしかありません。気をつけましょう。ババはひきたくないですね。
繰り上げ返済したくなる理由
先日「繰り上げ返済は得なのか？」という記事を書きました。
その記事で試算しましたが、ローン金利を上回る金利の投資先があれば繰り上げ返済せずに、投資した方が特になると書きました。しかし今どきの定期預金の金利は0.1％が普通。特別なキャンペーン金利が提示されていても、3か月限定など期間限定なので、ならすと変わらなくなります。投資信託、外貨建て債券、高配当株式 など３％を上回る可能性のある金融商品はありますが、それぞれ必ずリスクはつきものです。プ～タロウ個人としては「投資信託に預け続ける」のがリターンとリスクのバランスを考えて一番いいような気がします。もしくは、「大型株で高配当の銘柄を持ち続ける」のも案外リスクは少ないと思っています。 投資に関してはウンチクを語れるほどの知識は無いので、個人的な好き嫌いと思ってください。
繰り上げ返済したくなる理由
1500万円を15年ローンで購入した収益物件があるとします。年利1.5％でした。手作りのエクセルで試算すると毎月返済額93,500円弱になるます。
繰り上げ返済していくと返済完了月がどんどん繰り上がっていきます。数年で余剰な資金で繰り上げ返済していき、ローン残高300万になったとします。この時点でまだ2年8か月残っています。このときに300万円あったら、繰り上げ返済しますか？ 投資に回しますか？ という質問に対してどう答を出せばいいでしょうか？
300万円で、投資か、繰り上げ返済か？
①300万円を年利5％で投資すると１年で15万円がリターンされます。
②300万円を繰り上げ返済すれば、毎月の93,500円の返済が無くなります。年間で112万2000円です。
長期で見ると前回も書いたとおり①が得なのは間違いありません。しかし、資産家でないプ～タロウにとって、毎月自由になるお金が93,500円増えるのはとっても魅力的です。しかも金利1.5％の金融商品に投資したのと同じ効果があって、ノーリスクなのです。ノーリスクというのは魅力的ですね。
結局、収益物件に投資した
いまのプ～タロウは上記の例と同じような状況でした。（5％の投資先はありませんが、あと300万円強返済すれば完済するローンが１件ありました。）
でどうしたかというと、地方の利回りが良さそうな収益物件を購入してしまいました。
この物件は、毎月、収入を手残りで4万円ずつ増やしてくれる予定です。これで繰り上げて完済できる額が貯まったら今度こそ繰り上げ返済して、少し気持ちを楽にしようと思っています。この判断間違ってますかね～？
リタイア後に住宅ローンを減らせる？！
仕事を辞めたら住宅ローンも無くす！
仕事を辞めたら住宅ローンを無くす。そんなことができたらすごいと思いませんか？プ～タロウは5年前に首都圏に中古マンションをフルローンで買いました。わかりやすくするために、3,000万円の物件に20年ローンを組んだとします。住宅ローン金利は１％を切ってますから、年間の返済額は160万円くらいでしょうか？ 今は会社から給与をもらい、年金も一部もらっているので、十分返済可能な金額です。しかし、あと4年たって給与がなくなったら…。厚生年金の支給が始まりますが、年金だけではローンの返済は厳しいものがあります。この時に住宅ローンの返済をぐっと減らす方法はないものか、と考えました。
ありました！究極のＵターン技！
「究極の」なんて大げさに言うほどの技ではないのですが、無理なく住宅ローンが減らせる方法がありました。それは…
「首都圏のマンションを売却し、地方の物件に買い換える」という技です。
現在住んでいるマンションのローン残高は10年後には3,000万円の約半分強。その時にいくらで売却できるかは、市況によりますが、中古→中古の売買なのでそんなに落ちないと楽観的に考えます。そうすると1,000～1,500万円弱の現金が手元に残ります。この現金で地方に同程度の中古マンションを買おうというものです。不動産情報のサイトなどを見てください。地方都市のマンションの価格は、首都圏に比べると約半分。仕事をしないので、会社までの通勤の利便性とか考える必要はありません。お買い物や病院など生活に必要な施設がそばにあることだけが購入の条件になります。
住みやすくなっている地方都市
この方法を実践するには、首都圏のマンションを購入するときには売却しやすい条件のマンションを選ぶこと。住んでもいいなあと思える地方都市があること。この２つが重要です。
地方と言っても新幹線網の発達で地方都市と東京の距離はどんどん短くなっています。東京から２時間８分の富山市などは、地方都市のドーナッツ化現象への対策として「コンパクトシティ」政策を実施しています。全国各地でも同様の政策を取り入れている自治体が数多くあります。「失敗」という文脈で語られることの多い「コンパクトシティ」ですが、実際に住む人にとっては、良くなりこそすれ、以前より住みにくくはなってないのは間違いありません。プ～タロウもたまに出身地の富山市を歩いたりしていますが、結構住みやすくなっている印象があります。県や市も「コンパクトシティ」政策の成功のためにいろいろ手を尽くしています。条件次第ですが、セカンドハウスの購入資金への補助金制度もあったりします。税金の使い方の効率が良くなくて批判されているかもしれませんが、存在している政策は便利に使ってしまいましょう。
首都圏と地方都市の価格差
悲しいことに？幸いなことに？悔しいけれど？ どの枕言葉を付けていいのか迷いますが、日本では、東京を中心とする首都圏の不動産価格を100とすると、大阪・京都・名古屋で70～80 それ以外の地方都市は40～60 くらいのレベルです。（資料に基づいた数字ではありません。いろんなサイトを見ての感覚的な数字です）
これまで書いてきた方法は、まさに「首都圏と地方都市の価格差」を利用する方法です。縁のある地方都市が無い方でも、ここだったら住んでもいいなと思える都市があるはずで、丹念にさがせば住宅ローンを無くせる物件もきっとあるはずです。30年も40年もその住居で暮らすわけではないのですから、中古で十分です。50歳を過ぎて住宅を買い替えようとするときに、リタイア後の住宅ローンの完済を考えずにすめば、より便利な場所により便利な物件を買うことができるのでは？ 好きなところに住むことは生活が楽しくなる大きな要素です。住宅ローンを無くしてさらに余裕があったら自分好みにリフォームして快適なリタイア生活を送る！ これは実現可能な夢だな～。笑
3件目の収益物件 全面リフォームの損得
３件目の収益物件はリフォームで復活！
3件目の物件は2014年3月に取得しました。当時で築30年の物件です。ただ、私鉄の超人気エリア、広さも26㎡以上あったので1180万円で契約しました。この物件は、建物が朽ちるまで手入れして賃貸する方針。当時は家賃が９万円ちょうどでした。
購入して2年強で最初の賃借人が退居、そのタイミングで中を確認したところ、汚い！よくこんな部屋に何年もいたもんだな…と。賃借人は男性だったのですが、女性が出入りして調理した形跡もあるのです。壁の油汚れも結構ありました。彼女だったら掃除くらいしてあげてよ～～。そしてなんとユニットバスにカーペット敷。いまどきはフローリングだし、26㎡もあったらバストイレ別ですよね～。賃貸管理会社の担当と相談したところ、このままの間取りで徹底的にクリーニングしても家賃は5000円くらい下げないと借り手が付かない。とのこと。その後もどんど家賃が下がることを容認するか、全面リフォームして積極的に行くか、この２つの選択肢から後者を選びました。
現在の収支状況
初期費用（仲介手数料43.5万円、登記費用17.2万円、不動産取得税11.2万円、火災保険料3.2万円）
レギュラー費用 管理費+修繕積立金2万円強 固定資産税 年間4.5万円 賃貸管理手数料 賃貸収入の3％
全面リフォームしたので、空室期間が5か月できました。
しかし、リフォーム後の室料は9.8万円と 1万円以上の増収です。
この物件の収支はどうなんでしょうか？ リフォーム代をＸ万円とします。
2017年末までの全収入（更新料・礼金も含む）402万円強 初期費用 75万円強 レギュラー費用（購入時～2017年末 更新時の事務手数料なども含む）116万円強
2017年末では 402－75－116－Ｘ（リフォーム代）＝211万円ーＸ
つまり リフォーム代に211万円以上かかっていると赤字です。
しかし2030年までのスパンで考えると、収入1930万円 レギュラー費用541万円 となります。実際には 家賃が下落することを考慮しなければいけなく、途中で発生する設備更新費を40万ほど見込んで、収入を1800万円、費用を580万円とします。
実はリフォーム代は324万円かかりました。
2017年末では損だが、2030年まで見ると得？
リフォーム代を含めて、2030年までの利回りを計算すると （1800－580ー324）÷1180÷16（年間）＝4.7％強。頑張れ～！笑
※リフォームには、バスユニット交換、トイレユニット交換、洗面台交換、バス・トイレの交換に伴う配管工事、キッチンユニット交換、床全面フローリング化、壁紙張り替え、クローゼット交換、照明器具交換、エアコン交換、その他徹底的なクリーニングが含まれており、知り合いの業者さんに比較的お安くやってもらいました。最低限のリフォームにした場合でも50万円くらいはかかり、その場合、（ユニットバス、キッチンユニット古い、カーペット床では）家賃を下げても賃借人がみつかるかどうか、みつかっても1.5～2万円の家賃の差は覚悟しないといけないと思います。1.5万×12ケ月×13年＝234万円 324万円と比較すると全面リフォームしないほうが得かもしれませんが、部屋の競争力をつける目的でもいつかはしなければいけないリフォームだったと思います。
現在はあくまでも予測ですが、本当にこのとおりになるかどうかは、誰にもわかりません。10年後が楽しみですね。
海外への不動産投資って…？
ニュージーランドで不動産投資？
プ～タロウは一時、ニュージーランドにセカンドハウスを持ちたいという気持ちが強くなったことがあります。どうしてニュージーランドなのか？
豊かな自然
物価が安そう
日本と季節が逆なので、日本の冬に避寒できる
ニュージーランドの不動産事情に興味があった
というような理由です。
クイーンズタウンとかいいですよね～。ヨーロッパでも人気のきれいな街で、冬はウインタースポーツ、夏はきれいな湖と山の絶景が楽しめ、山歩きのコースにも事欠きません。近くには世界一星がきれいな場所もあって、いいな～。
現地の不動産情報のサイトを見つけてあれこれ検索していたのですが、大体1500万円～3000万円でそこそこの物件が買えるようです。ほかに税金とか手数料とかかかるんでしょうが…。拙い英語力で説明を読んでみると、リゾートホテルの1室の権利を売っている場合が多いようです。物件によって違いますが、オーナーは年間2週間ほど利用でき、オーナーが使っていない日は、管理会社がホテルとして運用し、オーナーには年間8％程度の利益を「 guarantee」するようなのですが… 英語の guarantee＝「保証」？、どこまでの保証？よくわかりませんでした。セールスコメントとして「 guarantee」だとすると、よほど立地を選ばないと考えていた利回りを下回る場合もありそうです。なにより、そんなに毎年ニュージーランドに行くのか？と自問自答した結果、頭の中から削除しました。
現在、プ～タロウの熱は平熱まで下がっています。
参考にしたサイトは以下です。お金のある人で山が好きならば、お時間のある時に夢を見るには面白いかもしれません。
