確定申告を楽にするために知っておきたいこと。原価償却には購入時のメモが役に立つ

今年初めて、不動産収入を含む確定申告をされた方、作業はどうでしたか？

プ～トロは不動産事業を始める前から医療費控除やら、住宅ローン控除やら、株式取引の損失やらがありましたので、もう10年以上確定申告を続けています。不動産収入を青色申告した最初の年、いろいろ思いがけない資料が必要になりバタバタした記憶があります。おそらく多くの人が直面する「青色申告を簡単に済ますためのポイント」をいくつか書いてみます。

まず、減価償却について

所有している物件は、鉄筋、木造問わず、減価償却することになります。慣れないととても面倒で、しなくてすむ方法はないのかなどと思ったりしますが、減価償却は、不動産事業主にとって大変ありがたい考え方です。というのは、減価償却費は文字通り「費用」であり、年間の売り上げから差し引くことができるので、所得を低く抑えるための主たる項目だからです。しかし１件１件入力し、築年数や、購入した年は期中になるので、按分しなくてはならず、確定申告しようと思って資料を探し始めるととても面倒になってしまいます。

減価償却資産を登録するために、まず　「建物の購入価額」を算出します。大概、中古物件の売買の場合、土地でいくら、建物でいくらと別れてないので、マンション１室を購入した額を土地部分と建物部分に分けなくてはいけません。なぜわけないといけないか？それは、減価償却は建物部分についてだけ行われるのです。建物は年数で徐々に劣化していく（＝価値が下がっていく）けれども土地の価値は下がらない（＝償却しない）のです。

ここからはプ～トロのやり方です。（もしかしてもっと簡単な方法や、別の考え方があるかもしれませんが、プ～トロはこの方法で5年やってきました。）

それは、不動産を購入すると必ず固定資産税を納めなさいという案内がきます。固定資産税は「土地部分」と「建物部分」に分かれて２通きますので、固定資産税算出の基になっている価額（固定資産評価額）をメモしておきます。ただ、固定資産税の計算書はとてもわかりずらいので、プ～トロは別の方法で「土地」と「建物」の固定資産評価額を把握しています。

それは、固定資産評価証明書を取得する方法です。不動産取引の際、売主から関係書類がいくつか手渡されますが、その中に最新年の固定資産評価証明書があるかどうかチェックしてください。もしなければ都税事務所・県税事務所で請求する必要がでてきます。評価証明をもらう手続きは簡単です。評価証明をもらう物件の登記上の地番と印鑑（必要だったはず）を持っていけば大丈夫です。

購入価額を固定資産評価額で按分して建物部分に相当する購入価額を算出します。

購入価額×建物の評価額÷（建物の評価額+土地の評価額）＝この額が原価償却資産の価値になります。

あとは、購入時の重要事項説明書から「物件の所在地」「物件の住所表記」「専有面積（登記上）「新築はいつか？」「建物の構造は？」（これも重要事項説明書に書いてあります）このくらいをメモとして一覧表にしておけば、減価償却資産の登録は楽に行えるでしょう。

本日はここまでにしておきます。この他に、収入の集計表、会計ソフトの記帳についてまとめてみようと思っています。

（素人が実行しているやり方なので、理屈的には少しおかしいところがあるかもしれません。厳しいご指摘をお待ちしています。）