3件目の収益物件 全面リフォームの損得

３件目の収益物件はリフォームで復活！

3件目の物件は2014年3月に取得しました。当時で築30年の物件です。ただ、私鉄の超人気エリア、広さも26㎡以上あったので1180万円で契約しました。この物件は、建物が朽ちるまで手入れして賃貸する方針。当時は家賃が９万円ちょうどでした。

購入して2年強で最初の賃借人が退居、そのタイミングで中を確認したところ、汚い！よくこんな部屋に何年もいたもんだな…と。賃借人は男性だったのですが、女性が出入りして調理した形跡もあるのです。壁の油汚れも結構ありました。彼女だったら掃除くらいしてあげてよ～～。そしてなんとユニットバスにカーペット敷。いまどきはフローリングだし、26㎡もあったらバストイレ別ですよね～。賃貸管理会社の担当と相談したところ、このままの間取りで徹底的にクリーニングしても家賃は5000円くらい下げないと借り手が付かない。とのこと。その後もどんど家賃が下がることを容認するか、全面リフォームして積極的に行くか、この２つの選択肢から後者を選びました。

現在の収支状況

初期費用（仲介手数料43.5万円、登記費用17.2万円、不動産取得税11.2万円、火災保険料3.2万円）

レギュラー費用　管理費+修繕積立金2万円強　固定資産税　年間4.5万円　賃貸管理手数料　賃貸収入の3％

全面リフォームしたので、空室期間が5か月できました。

しかし、リフォーム後の室料は9.8万円と　1万円以上の増収です。

この物件の収支はどうなんでしょうか？　リフォーム代をＸ万円とします。

2017年末までの全収入（更新料・礼金も含む）402万円強　初期費用　75万円強　レギュラー費用（購入時～2017年末　更新時の事務手数料なども含む）116万円強

2017年末では　402－75－116－Ｘ（リフォーム代）＝211万円ーＸ

つまり　リフォーム代に211万円以上かかっていると赤字です。

しかし2030年までのスパンで考えると、収入1930万円　レギュラー費用541万円　となります。実際には　家賃が下落することを考慮しなければいけなく、途中で発生する設備更新費を40万ほど見込んで、収入を1800万円、費用を580万円とします。

実はリフォーム代は324万円かかりました。　

2017年末では損だが、2030年まで見ると得？

リフォーム代を含めて、2030年までの利回りを計算すると　（1800－580ー324）÷1180÷16（年間）＝4.7％強。頑張れ～！笑

※リフォームには、バスユニット交換、トイレユニット交換、洗面台交換、バス・トイレの交換に伴う配管工事、キッチンユニット交換、床全面フローリング化、壁紙張り替え、クローゼット交換、照明器具交換、エアコン交換、その他徹底的なクリーニングが含まれており、知り合いの業者さんに比較的お安くやってもらいました。最低限のリフォームにした場合でも50万円くらいはかかり、その場合、（ユニットバス、キッチンユニット古い、カーペット床では）家賃を下げても賃借人がみつかるかどうか、みつかっても1.5～2万円の家賃の差は覚悟しないといけないと思います。1.5万×12ケ月×13年＝234万円　324万円と比較すると全面リフォームしないほうが得かもしれませんが、部屋の競争力をつける目的でもいつかはしなければいけないリフォームだったと思います。

現在はあくまでも予測ですが、本当にこのとおりになるかどうかは、誰にもわかりません。10年後が楽しみですね。