指し値成立！富山の賃貸物件

今日、地元の不動産屋さんから連絡がありました。70万はきびしいけど、50万下げて手を打ちます。とのことでした。

修繕費や設備交換は必要経費

懸案の電気温水器、ほかキッチン回りの床もへたっているようなので、システムキッチンも交換しなければいけなくなる可能性があります。この他、壁紙はきれいとのことですが、電気焼けと呼ばれる冷蔵庫裏の黒ずみ、床は１+ＤＫの居室のほうがカーペットなので、これはフローリングにしないと賃借人に敬遠されてしまいます。本物の木製のフローリングにすると費用がかさみますが、フローリング柄のシートを使います。カーペットをはがした上からこのシートをはると、フローリングにしか見えません。水や汚れにも強いので、これはおススメです。これらの費用は余計な費用にも見えますが、中古物件を購入すれば必ず発生する必要経費と考えるべきです。今回はいくらかかるでしょうか？

中古物件を優良物件にする

現地を見ないで購入すると様々なリスクがありますが、多少の予定していない出費は想定内としておきます。見た目はほぼ新しい部屋です。地方都市の中でも人気のエリアの物件は、高い利回りが期待できるので、契約することにしました。結局１割強の値引きになりました。司法書士さんへの登録料、不動産屋さんへの仲介手数料は合わせて約30万円なので実質利回り10％以上は期待できそうです。これで客付け営業に強い地元の不動産屋さんが営業してくれればそんなに空室リスクは考えなくていいでしょう。定期的にメンテナンスをすれば立派な優良物件です。

利回り10％として、10年で回収、その後の家賃収入は利益として残るだけ、鉄筋の耐用年数は一般には47年となってますが、建築に手抜きがなく構造もしっかりしていれば、家賃は現状を維持できず、徐々に下げるにしてもあと30年くらいは稼いでくれそうです。そもそもプ～タロウがそんなに生きているかどうかわかりません。笑

所有している物件は30年後どうなる？

所有している物件は、大きく分けて、１、誰かに相続してもらうために築15年くらいの物件に買い替えていく。（更新していく感じでしょうか？）　２、その建物の耐用年数いっぱい所有して賃貸として活躍してもらう。　と考えています。

マンションの場合、耐用年数がきたら試算価値はゼロになってしまうんでしょう？とお考えの方もいらっしゃるかもしれませんが、そうではありません。マンションの区分所有の場合、土地は持分比率で所有権をもっています。土地の価値は建物の耐用年数とは別のものです。極端に言えば、建物の価値が下がっても、土地の価値がそれを上回って値上がりすれば、マンションの価格自体は上昇します。

ま、バブルの頃でもない限り10年所有している物件が、購入時より値上がりするなんてうまい話は無いと思っています。　　（うまい話はまったく無いわけではありません。物件が建っているエリアの人気が急上昇したり、上手な不動産屋さんに扱うと、不思議なことが起きる場合もあるのです。笑　不動産には定価はありません。絶対的な価値基準もありません。すべての価格は人間が決めるところに不動産投資の旨味とリスクがあると思っています。）

ま、とにかく、利回りのいい物件が１室増えました。老後の楽しみのために少しでも稼いでおくれ～～。