2件目の収益物件

２件目の収益物件は？

１件目を購入した年末に２件目を購入しました。登記簿上では21㎡強、都内のターミナル駅から私鉄で15分、徒歩5分でした。現地をよく確認しないで購入したのですが、これは少し反省点です。賃借人がいる物件を引き継いだ形（オーナーチェンジ）です。

出し値730万円に対し、指し値で購入価格700万円、家賃（管理費込）58,000円　管理費と修繕積立金で1万３千円弱。

この物件は築25年でした。最近の収益物件の情報を見ていると、1,500万円～2,000万円が多くて、プ～タロウが購入した1,0000万以下の物件はなかなか見当たりません。始めようとしたタイミングがギリギリだったのかもしれません。この物件はおそらく800～900万円で売却できると思っています。ただ、5年以上保有してから売却しないと所得税が20％→40％と倍違うのであと1年ちょっとは保有するつもりです。この物件は最初の入居者が今年２月で退居され、そこでハウスクリーニングしたのですが、20万円弱かかったと記憶しています。この物件は不動産取得税の領収書が残っていました。土地と建物合わせて83,600円　毎年の固定資産税は土地・建物で　41,000円前後です。この物件も（管理費・修繕積立金を除いて）実質利回り８％弱と想定したのですが、初期費用などを除くと5％台になってしまいます。プ～タロウが価格の目安にしているのは

築後Ａ年、実質利回りから計算しＢ年で回収でいるとした場合　Ａ+Ｂが40年以内だったら買いと決めています。このくらいでないと不動産投資する意味が無い気がします。特にローン金利が2～3％だった場合、回収予定をよほどキチンと計算しないと怖いですね。

購入直後は費用がかさみます

一般的には物件を売却する場合、わざわざキレイにして他人に売るわけがありません。オーナーチェンジの場合はなおさら、室内に手を加えることは面倒です。どうしても購入年には不動産仲介手数料、登記費用、不動産取得税がかかり、さらには、室内の設備の交換も早めにくると思っていたほうがいいでしょう。一度キレイにし、古い設備を交換してしまえば、10年くらいは余計な出費はあまり出ないはずです。エアコンやガス給湯器の類は、10年～15年で交換のタイミングがくると思って間違いないと思います。

最初に戻って、反省点を…

賃借人の交代のタイミングでマンション内に入ったのですが、室内はともかくマンション全体の管理がちょっとヒドイなと思いました。非常階段に大きなゴミ袋が放置してあり通行できない状態でした。こういう点も客付けに影響してくるので、やはり確認してから購入すべきでした。