不動産投資 最大のリスク

言わずもがな、空室リスクだと思っています。

空室リスクに備えるためには

プ～タロウ所有の物件でも富山の物件は（なぜ、富山に？　は後日）の１室は半年以上空室でした。その間の不安感は…とても口で言い表わすことはできません。

ローンの割合をあまり増やさずにバランスを取って物件数を増やし、１室や２室がしばらく空室でも慌てなくてもいいようにしたつもりでも、申込が入らないとイヤなもんです。

というわけで、空室リスクを減らすためのプ～タロウが物件を購入する際に、心がけているポイントは…

• １　借りる側になって物件を選ぶ。

• ２　将来、需要が減っても勝ち残る物件を選ぶ。

• ３　（これ重要です）人気の街ランキングに惑わされるな。

１に関しては、当たり前といえば当たり前ですが、不動産営業の強引なセールストークに負けず、決断前にもう一度「自分はこの部屋を借りたいか？」と問うことが大切です。そうやって、他の物件や地域の事情などに改めて目をやることも大事なことだと思います。

２も当たり前で、では具体的にはどうするのか？ということですが、駅から遠くなく（徒歩10分以内）、狭すぎず（20㎡以上）、周囲の環境に致命的な欠点が無い物件（ＢＴ別、２階以上、幹線道路際ではない）であれば、賃貸料を下げれば客は付く、と割り切って考えています。30年後に日本がどうなっているか予測するのは難しいですが、仮に賃貸需要が減っても生き残れる物件を選ぶ。と思ってやっています。

３は、不動産投資を始めてみて初めてわかったことです。「住みたい街ランキング」はある程度正確に街の人気度を表していると思います。信じてます。しかし、問題は需要と供給のバランスです。以前、京王線沿線の新宿に近い街で利回りも良さそうな物件があったのですが、いつも相談にのってもらっている賃貸管理会社の方に「その街は、単身者向け物件があふれてて、客付けが難しいです。できたらやめたほうが…うちも自信がありません。」と言われました。中央線の超人気のあの街でも「あの街は古くから人気で賃貸用の物件が多いので、賃貸料を下げないとダメです。この賃貸料は維持できません。」とアドバイスされました。逆に、人気度が高い街で、それほど物件数が多くない街では「これ買ってください。ウチに任せてください。」と言われたこともあります。

街の人気と空室の確率は別物

そうなんですね。街の人気と空室の確率は別物です。しかも、物件の価格に街の人気度合はあまり加味されていないのが、理解しづらいところです。　で、絶対やめたほうがいいのは、知名度の低い駅　利用客数の多い主要路線と平行して私鉄のちょっと不便な路線が走っているような場合、駅名が似ていたりするんですが、「●●●」駅はいいですけど「●●●町」駅はだめですとか、冗談みたいなことを言われました。あまり知名度のない駅だと高級住宅街の中で環境抜群と思っていても意外と客付きは良くないです。

空室になったら利回りはマイナス

物件選びは慎重にやって、慎重すぎることはないような気がします。どんなに高い想定利回りでも所詮「空室になったら利回りはマイナス」ということです。