一棟売りアパート経営は「排除」！ - 失敗したくない不動産投資

　よく知っている業者からも勧められた一棟売りアパート

一棟売りのアパートを勧められたことありますか？　プ～タロウはお付き合いしている不動産仲介業者、賃貸管理をお願いしている会社２社（東京と富山）、某地方銀行の支店長から１回ずつ勧められました。勧めてきた人は全員、いい仕事＝プ～タロウの利益になる仕事をしてくれる信頼できる人ばかりです。「〇〇市（東京郊外）ではバンバン人が入っているらしいですよ。」とか「近くに学校があれば楽勝ですよ」とか、ちょっと気をひかれる言葉も聞きました。しかし、即、お断りしました。

ネットニュースで目にした「アパートバブルが終わりそう」という記事によると

貸家の新設着工戸数は３カ月連続で前年同月の実績を下回った。
28都道府県で着工が減り、最大の下げ幅は栃木県の53％。
郊外エリアの需要はピークアウトしたとの見方がある。

とのこと。ここで驚いたのは、

アパート経営ってバブルって言うほど盛んだったんだ！ということ
残りの20都道府県では着工が増えている？ということは、あんまり減ってないってこと
地方では、いまでも新築アパートが増えている？

ということです。

相続税対策と空室リスクの損得は？

同じく記事によると相続税の優遇策と、マイナス金利で減った利益をカバーするために「土地持ち」に地銀を中心に営業していたようです。不思議なのは、そもそも栃木県くらいの郊外にそんなアパート需要があると思うのでしょうか？　某地銀はお金を貸した上に、建設業者を紹介し見返りに手数料まで稼いでいましたね。この手数料は銀行マンの懐に入ったのか、銀行に入ったのか、確かではありませんが、酷い話です。相続税対策にはなるかもしれませんが、銀行からお金を借りて借り手のつかないアパートを建てて、借金だけ残る状況を想像しないんでしょうか？　記事にも「将来の空室リスクを十分に説明しない…」という地銀側の営業活動が問題だと書かれていました。いい事だけ言われて空室リスクについて考えなかったんでしょうね。

東京都心部やよっぽど大きい駅の駅前でもない限り、郊外の農地の真ん中にポツンと建つアパートが満室になる風景って想像できますか？

プ～タロウは地方の収益物件情報も見たりしますが、一棟売りのアパートは「排除」します。利回り15％の物件もあったりしますが、とても怖くて絶対に「排除」です。

地方のアパート経営は高リスク

素人がどんな収益物件を持つかを考えるときに一番重要なのは、リスクを減らすということです。リスクを分散する上でも一棟売りのアパートには手が出ません。銀行はお金を貸せればＯＫで、しかも銀行のお金です。借りる方は、自分の借金が増えていくのです。担保を取られているので、借金が返せないと担保は銀行のものになってしまいます。銀行は損をしない。損をするのはアパートを持っている個人だけ。中古物件が格安で売りに出ても、それはババ抜きゲームでしかありません。気をつけましょう。ババはひきたくないですね。