最初の収益物件 始めてみたらこんな費用がかかりました。

妻を説得！不動産に投資するよ。

このブログをお読みになっている方は、不動産投資に興味のある方で、しかも利益を目的とされていると思います。その目線で書いていきます。
プ～タロウも最初の物件を購入する時は、結構緊張しました。妻に言えば反対されるかもしれないな～などと思いながら、失敗する可能性は極めて少ない、生活が破綻する可能性は限りなく０のやり方を考えました。そして妻には「不動産投資をやってみようと思う。いろいろシミュレーションしたけど　リスクは無い」なんて言い切っちゃいました。しかし妻に言い切らなくても最悪のケースだけは避けなくてはいけません。

最悪のケースはローン地獄

最悪のケースって何でしょう。自分はサラリーマンで、ろくな資産があるわけではありません。ローンを組んで購入した物件が空室になり、収入は入らない、ローン返済は毎月やってくるケースではないかと…。毎月の生活にそんなに余裕があるわけではないのに、毎月のローン返済が加わったら悲惨です。このケースを絶対に避けるためには…

最初の物件は自己資金で買う

意外でもなんでもない方法です。物件を買う資金があれば苦労しないよ。と思われるでしょうが、これしか方法が無いと思ったのです。ちょうどこの頃、義理の父が亡くなって、小さいながらもマンションを妻が相続しました。妻に相談してマンションを売却しそのお金で2013年に妻名義で１室目を買いました。ターミナル駅から私鉄で10分、駅から徒歩8分のワンルームでした。

参考までに、1室目のこれまでの収支状況を書き出してみます。

意外にある！こんな費用も！

物件価格　870万円　（出し値900万円を指し値しました。）

仲介手数料　33万円 　※購入時（金額は約　以下同様）

登記費用　14万円　※購入時

2014年に給湯器交換　81,000円

2015年に賃借人が退居し、初めて部屋の中を見ました。窓ガラスにひびが入っていたりキッチンコンロが電熱式（大きい蚊取り線香みたいなやつ）だったりを交換し、クロス張替え、ルームクリーニング、室内の洗濯機置き場を手直しして　16万円ほどかかりました。

ほか、賃貸管理費用として家賃の3％と契約更新時の費用で2017年末までで22万円。

それと、管理費と修繕積立金が月に2万円弱で2017年末までで100万円。

この他、初年度に不動産取得税が10万円弱（記録がみつかりません）、毎年固定資産税が4万円強かかってきます。しめて費用計は約220万円です。

そして収入は？

2015年に一旦空室になり、ハウスクリーニングする期間もあって空室は2か月弱。

家賃は最初は75,000円（管理費込）　２人目からは73,000円（管理費込）

2017年末までで　383万円となります。

すごく大雑把ですが、この4年半で　プラス160万円になります。

本当の利回りは4.3％弱　

所得税ですが、このプラス分にそのままかかるわけではなく、毎年減価償却費を計上し、毎年物件を増やす仲介手数料、登記費用が計上できるので、この3年は所得税０でした。

この物件を情報として見たときは物件価格900万円、家賃7.5万円。管理費と修繕積立金が2万円弱なので、利回り7％以上の超優良物件に見えたのですが現実はこんなもの。意外と儲からない印象？、それでも月3万円以上は貯まっていってます。満足しています。妻の顔をちゃんと見ることができるって、なんていいことでしょう！

２件目以降はローンを組むなら、この１件目の利益を気持ちの支えにして、少しくらいの空室リスクと急な出費は想定内、と余裕を持てるほうがいいですよね。

１件目はどんなに安くて古い物件でも自己資金で買うこと、それもなるべく空室リスクの少なそうな場所を選ぶことが重要だと思います。