賃貸物件選びは、まず「利回り」
4年前から始めた「不動産投資＝賃貸用不動産の運用」。これまでに10室購入しました。あまり経験豊富とは言えませんが、以下はプ～タロウ流のノウハウです。
自分でも何冊か本を読んだり、ネットで情報を集めたりしたのですが、実際にやってみて初めて気づくこともいくつかありました。
表面利回りに含まれていない費用
あたり前ですが、予定利回りを把握することは基本だと思います。
ネットで投資用物件の情報を検索すると、「表面利回り」とか「実質利回り」とか出てきます。一般的に表面利回りには、管理費、修繕積立金、賃貸管理手数料、固定資産税、退去時の修繕費や設備の更新費 などは含まれていません。
表面利回りだけで、いい物件を見つけた！と思っては後で痛い目に会うこともあります。管理費と修繕積立金は物件情報に記載されています。ここで注意しなければいけないのは、築12年くらいの物件の修繕積立金です。賃貸用マンションは、新築で販売時は売りやすくするため修繕積立金の額を低く抑えてあります。販売しやすくするために意図的に低くしているのでしょう。で、大規模修繕の時期がだいたい13年～15年周期でやってきます。このときに大規模修繕の見積もりをとると、積み立てた修繕金ではとても足りないことが多く、銀行から借りたり、一時金を集めたりし、さらに次回の大規模修繕にむけて、修繕積立金を値上げするケースがよくあります。
物件情報で修繕積立金が数千円になっているものは、ちょっと疑ってかかったほうがいいと思います。突然1万円前後の値上げ通知がくる場合もあるのです。
費用が1万円/月 増えると 利回りには0.5～1％のインパクトがあります。
利回りが 6％から5％に下がるってことは17年で回収できるはずが20年かかるってことですから結構大きい影響ですね。
その他の必要な費用の目安
参考までにその他の費用の目安を。（首都圏のワンルームマンションの場合です）
賃貸管理手数料は 家賃の3～5％ プ～タロウはサブリースは絶対に信用しません。サブリースの最悪なところは、家賃が低く抑えられてしまうこと。当たり前ですね。
サブリースの会社は、確実に客付けできそうな家賃設定にしないと、自分たちの持ち出しになってしまいます。サブリースでない業者さんでも 手数料率にバラつきがあります。手数料に含まれる業務の内容をしっかり確認してください。
おすすめは、自社で賃貸営業の路面店を複数持っている会社。あとは、業務の内容、保証の内容次第で手数料率が上下すると思いますので、自分の判断で選ぶしかないでしょう。ここまでの短い経験では、家賃の滞納って意外と少ないですね。
賃借人が退居した後、新しい賃借人がいつ決まるか、何回か経験しましたが、一番不安な時間です。空室が最大のリスクです。
固定資産税は 地方自治体の評価額次第ですが、物件価格の0.5％以下ではないでしょうか？ 自分の物件ではだいたいそんな感じです。
退去時の修繕費・設備の更新費ですが、これは正確に予想できません。多くの場合、賃借人がいる状態で売買し、部屋の中を確認することはできないので、退去時に初めて確認するケースがほとんどでした。
エアコン・給湯器は機械の寿命がおおよそ10年～。そんなに高級品を買う必要はありませんが、エアコン交換で5～10万円 給湯器交換で10～25万円 （いろんな業者の方がいらっしゃるので、金額の幅は大きくしました。）設備の寿命がきそうだからという理由で売却する場合もあるようです。で問題は部屋の床、壁、窓、クローゼット、洗濯機置き場 などです。これまでの経験では、男性は汚すし乱暴、女性はきれいに丁寧に使ってくれます。（ただ、ＳＲＯの芝原麗子さんみたいな女性もいますから 笑）
床の交換とか カビのついた窓枠の修理・交換・清掃 はほんとに頭が痛くなります。壁紙もきれいだったらそのままでもいいんですが、大概「電気やけ」と言って冷蔵庫の裏が黒ずんでいたりしますので、張替ですね。壁紙はその個所だけ張替ることは難しいので、ある程度、必要なさそうなところまで張替になってしまいます。
ちょっと長くなったので、続きはまた後日。
