失敗したくない不動産投資

素人が老後に夢を持つために不動産投資を始めました。現在は順調です。実体験から得たノウハウや、資産に関する個人的な考えを書いています。

セカンドハウスの条件 借りるか?買うか?

 

リタイヤまであと3年弱。リタイヤ後は空気と食い物の上手い田舎暮らしがいいな~と思っています。田舎で新幹線の停車駅まで30分以内の距離で、病院とか買い物とか広い公園とか美術館とか近くにあるといいですね~。

プ~トロが想定している田舎暮らしの欠点は、まず冬の空が鉛色…気分まで暗くなってしまうような暗い空が何日も続きます。そして、イベントが少ない(演歌歌手が来るとか、エジプト展があるとか ではなく、日常の中で 明日はアレをしてみよう!と思える何か)のです。時間だけはたっぷりあるわけですから、いくら気にいった眺望のある部屋に住んでいても 夫婦仲は悪くないとはいえ、毎日同じことの繰り返しは、きっと飽きるんだろうな~と思っています。

最終的に東京の住居を売り、田舎の住まいを確保した時点で資金に余裕があれば、セカンドハウスが欲しくなるような気がします。

セカンドハウスを京都に持つ!?

ちょっと前までは、メインの生活は田舎で、セカンドハウスを都内に、と考えていたのですが、最近、京都もいいな~と思い始めています。桜の季節、紅葉の季節、雪の薄化粧した庭園…京都には何回か行っているのですが、落ち着いて楽しんだことがありません。満員電車並みの人混みにもまれて南禅寺の紅葉を見たことはありますが、誰もいない観光地って想像できません。でも、京都市内に住めば観光客の少ないタイミングを狙えば、もしかして…これまで知らなった京都が見れるかもしれません。

な~んて、京都の小さいマンションが頭から離れなくなりました。笑

京都市内の30㎡の中古マンションで1500万円前後、購入代金のほか、管理費や固定資産税もかかってきます。1年にざっと30万円弱かな~。

(この 維持費的な30万円がくせものですね。使わなくてもかかってしまう30万円…)

行きたい観光シーズンのホテルは、予約が大変な上、料金も高いんだろうな…。

賃貸で借りるとどうなんでしょうか? 家賃は6~7万円でそこそこの物件は借りれるような気がします。家賃6.5万円/月=78万円/年 5年間借りると390万円。

一泊2万円の部屋に年間20泊すると40万円/年。

年間20泊もするかな~? 年間30泊するんだったら賃貸で借りっぱなしのほうが便利にょうな気がします。

無理してセカンドハウスを所有しなくてもいいような気がしませんか?

買えば資産は増えるけど、手持ちの余裕は減ることになります。

どうしたらいいんでしょう。凡人の迷いはまだまだ続きます。

 

富山の収益物件

目の病気で入院していたので、しばらく更新できませんでした。

 

2月に入居者が決まったと思ったら、3月にもう1室が解約になりました。理由は転勤なのですが、地方都市の場合、オフィス街に近い物件はそれなりに転勤者の需要があります。また、会社負担の場合が多いので、未入金になる可能性も低く、家賃が少し高くても便利な場所から埋まっていくようです。

しかし、転勤者需要が多い物件で困ったことは、年に数回しか物件が動きそうな時期がないということ。普通の会社では 4月の人事異動が多く、次に10月、そして新入社員が配属される6月前後、この3タイミングで入居者が決まらなければ、あと数か月はほぼ動きがないと思っていいでしょう。

4春の転勤シーズンに解約になった物件に1か月後に契約が決まるというケースはほとんどありません。どの会社も4月1日付けですから、退去してその日に入居は物理的に難しいですよね。部屋のクリーニングの時間がとれませんね。

3月に解約された物件ですが、6月に入居者が決まってくれました。絵にかいたように新入社員用で会社が借り上げてくれたようです。これでしばらく安心です。

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どうして地方都市を選ぶのか? セカンドハウスの夢

定年後の62歳。あと3年前後は会社勤めをしなければ、と考えています。

現在、自宅マンションのローンが3500万円強残っています。これを返済するには年間250万円弱を15年くらい返し続けないといけません。年金に加え、多少の不動産賃貸収入があるとは言え、年間250万円は多すぎます。

どうしたら人生の残りを気楽に好きな事をして過ごせるか?

多くのサラリーマンにとって共通の課題だと思います。人それそれの状況はあるので一概には言えませんが、プ~トロは「これしかない」という将来への設計図を描いてみました。それは、3年後に自宅マンションを売却して差額プラス若干のローンで地方都市でマンションを買い替えること。

日本は新幹線網が充実しているので、プ~トロが狙っている都市から東京まで2時間強。通勤可能? いや、ちょっときついです。

狙っている地方都市でも旧市街中心部の住人が減り続け、ドーナッツ化が起きていますが、市長が中心になって、旧市街中心部にひとを呼び戻そうと施策しています。つまり中心部に住めば、不便はあまりなくなるだろうということ。マイカー無しでも生活に不便は感じないくらいです。

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で、地方都市の中古マンションを購入し、可能であれば東京の住みやすそうな街に小さい古いマンションを所有する。 地方都市と東京のマンション購入額が、現在居住中のマンションの売却額を下回れば、今のマンションに住み続けるより楽な生活ができそうだ、と考えているのですが、うまくいくのでしょうか?

現在居住中のマンションの売却予想額 4700万円

地方都市のマンション購入+リフォーム費用の上限 2500万円

東京のセカンドハウスマンション購入予算 1500万円

これで、マンションのローンを700万円減らすことができました。(諸費用はおいといて…)

年間の返済額を50万円弱減らすことができます。さらに将来まとまったお金が必要になったら、東京のセカンドハウスは売却すればいい? 生活費が足りなくなったら賃貸に回す?(そんなにうまくいくかどうか…?笑)

ここでまだ迷ってるいることは… 東京のセカンドハウスは所有マンションがいいか、ビジネスホテル? ウィクリーマンション? 東京に来る頻度と場所によりますね。

悩みどころです。

でも、とりあえず、現在の住宅ローンは減らさないとキツキツの生活になりそうなので、実行する方向で考えます!笑

確定申告を楽にするために知っておきたいこと2 賃貸契約はその都度メモ

不動産収入を申告してみて「あ~!こんなこといちいち入力するの~?」と思ったことがもう一つあります。

それは、年間の収入を戸別に入力していかないといけないこと。

これも 物件の賃借契約が動くだびに一覧表でメモしておけばなんでもないことなんですが、最初にこのページをみたときは気が遠くなりました。

物件毎に「所在地」「専有面積」「新築年月」「賃借人の姓名」「賃借人の住所」(これは、賃借契約したのが住んでいる本人であれば物件の所在地と同じです。法人が借り上げた場合は違ってきますね。)「契約期間 開始と満了の年月」「1か月の家賃(管理費含む」(これは管理費の計上の仕方によると思いますが、プ~トロは面倒なので、管理費を含めて家賃収入にしています。)「礼金・更新料・敷金」(入力する必要がないかもしれませんが、ついでにメモしておいて損はない)「年間収入」(日割りで賃借料が収入になる場合もありますので、そこもポイント) 

結構、項目が多いのですが、オーナーチェンジ物件を購入した時とか、更新時とか、退去・入居で契約が変わったときときとか、メモしておけば、コピペで入力作業がすんでしまう欄も多いのでおすすめします。

これを1件1件入力していくと、申告書の家賃収入の欄に自動計算されて表示されますので、しかたがない作業だと割り切っています。

もしかしたら、別のソフトで年間収入を計算されている場合は、金額だけを入力できたかもしれません。

いずれにせよ、年明けに書類を全部ひっくり返して必要な数字やデータを拾い出すより、前もって拾い出して一覧表にしておくと作業が楽になることは間違いありません。

 

確定申告を楽にするために知っておきたいこと。原価償却には購入時のメモが役に立つ 

今年初めて、不動産収入を含む確定申告をされた方、作業はどうでしたか?

プ~トロは不動産事業を始める前から医療費控除やら、住宅ローン控除やら、株式取引の損失やらがありましたので、もう10年以上確定申告を続けています。不動産収入を青色申告した最初の年、いろいろ思いがけない資料が必要になりバタバタした記憶があります。おそらく多くの人が直面する「青色申告を簡単に済ますためのポイント」をいくつか書いてみます。

まず、減価償却について

所有している物件は、鉄筋、木造問わず、減価償却することになります。慣れないととても面倒で、しなくてすむ方法はないのかなどと思ったりしますが、減価償却は、不動産事業主にとって大変ありがたい考え方です。というのは、減価償却費は文字通り「費用」であり、年間の売り上げから差し引くことができるので、所得を低く抑えるための主たる項目だからです。しかし1件1件入力し、築年数や、購入した年は期中になるので、按分しなくてはならず、確定申告しようと思って資料を探し始めるととても面倒になってしまいます。

減価償却資産を登録するために、まず 「建物の購入価額」を算出します。大概、中古物件の売買の場合、土地でいくら、建物でいくらと別れてないので、マンション1室を購入した額を土地部分と建物部分に分けなくてはいけません。なぜわけないといけないか?それは、減価償却は建物部分についてだけ行われるのです。建物は年数で徐々に劣化していく(=価値が下がっていく)けれども土地の価値は下がらない(=償却しない)のです。

ここからはプ~トロのやり方です。(もしかしてもっと簡単な方法や、別の考え方があるかもしれませんが、プ~トロはこの方法で5年やってきました。)

それは、不動産を購入すると必ず固定資産税を納めなさいという案内がきます。固定資産税は「土地部分」と「建物部分」に分かれて2通きますので、固定資産税算出の基になっている価額(固定資産評価額)をメモしておきます。ただ、固定資産税の計算書はとてもわかりずらいので、プ~トロは別の方法で「土地」と「建物」の固定資産評価額を把握しています。

それは、固定資産評価証明書を取得する方法です。不動産取引の際、売主から関係書類がいくつか手渡されますが、その中に最新年の固定資産評価証明書があるかどうかチェックしてください。もしなければ都税事務所・県税事務所で請求する必要がでてきます。評価証明をもらう手続きは簡単です。評価証明をもらう物件の登記上の地番と印鑑(必要だったはず)を持っていけば大丈夫です。

購入価額を固定資産評価額で按分して建物部分に相当する購入価額を算出します。

購入価額×建物の評価額÷(建物の評価額+土地の評価額)=この額が原価償却資産の価値になります。

あとは、購入時の重要事項説明書から「物件の所在地」「物件の住所表記」「専有面積(登記上)「新築はいつか?」「建物の構造は?」(これも重要事項説明書に書いてあります)このくらいをメモとして一覧表にしておけば、減価償却資産の登録は楽に行えるでしょう。

本日はここまでにしておきます。この他に、収入の集計表、会計ソフトの記帳についてまとめてみようと思っています。

(素人が実行しているやり方なので、理屈的には少しおかしいところがあるかもしれません。厳しいご指摘をお待ちしています。)

 

富山の物件に入居申し込み!

昨年末に未入居で解約になった富山市の1DKに、入居の申込みがありました。2月中旬でまだ本格的な入学・転勤シーズンには入っておらず、ニュースでご覧になっているとおり、北陸地方は記録的な豪雪で引っ越しどころではないんじゃないかと思っていたのですが、2月末の引っ越し予定だそうです。雪がまだ残っている中での引っ越しは大変そうだと、他人事のように心配してしまいます。会社の不定期な転勤命令でも出たんでしようか? 

未入居の状態ても、管理費・修繕積立金は負担しなければならず、固定資産税もかかってきます。要するに収入を生まないばかりか、費用だけが増えていく最悪の状態でした。

しかし、入居者が現れてくれたことで、一転、優等生になりました。実質年利9%くらいの物件なので、この家賃を維持できれば11年で回収できる計算になります。

家賃が維持できなくなっても、立地がいいので家賃を下げればいくらでも入居希望者がみつかりそうな物件なので、なんとか損益分岐点までたどりついてくれることを期待しています。

とりあえず、一安心・・・

 

 

青色申告するなら会計ソフトは必需品

給与所得以外に不動産所得があるので、青色申告を選択しました。青色申告をするためには、複式簿記をつける必要があります。(簿記の知識のある方は、自前で帳簿を作ってもいいのでしょうが、プ~タロのように、少し齧った程度の場合、市販の会計ソフトは頼りになりました。)

市販の会計ソフトは優れもの

事業用の物件が2件3件の場合は、何も市販の会計ソフトを購入する必要はありませんでした。エクセルか何かで管理しておいて、国税の確定申告サイトで十分です。プ~トロは10室を目標にしたので、節税効果の高い青色申告に挑戦しました。青色申告にするには簡単に複式簿記が記帳できる市販の会計ソフトが必要です。

市販されている会計ソフトには多くの種類があります。どれを使っていいか、迷いますね~。ネットでの評判とか価格の比較とか散々したのですが・・・

結局「これ!」と決めることはできませんでした。

電気の量販店に行って、いろんなパッケージを眺めて、1回払いか、毎年使用料が取られるのか、散々迷った末、プ~タロは、ソリマチの「みんなの青色申告」を購入しました。1万円もしました! しかし結局、高い買い物ではなかったと思います。

多少は簿記の知識があると大変スムーズに入力できます。プ~トロの30年以上前の知識でも困ることはありませんでした。

導入時の設定は慎重に

迷ったのは、導入時の設定をどうしたらいいかということ。

個人の資産で購入していた物件を会計ソフトに登録するにはどうするのか迷いました。

プ~トロの知識では「事業主貸借」という概念がなかったので、少しお勉強しました。

最初に、所有している不動産を登録するとき、事業用のお金を登録するときには 少し頭が痛くなりましたが、わからないことは身近の税理士さんや知識のある人に質問するとなんとかなります。プ~トロは友人の税理士さんに相談しながらなんとかクリアしました。日々の記帳は楽チンです。親切なマニュアルもついていてわかりやすかったです。マニュアル本だけでは解決しなかったのは導入時の設定だけですね。

毎年のサポート契約は必要か?

「みんなの青色申告」を購入すると初年度は「みんなの確定申告」という確定申告に便利そうなソフトがついてきます。ここがミソですが、「みんなの青色申告」は、税制が変わる度に必要な更新は無償でDLすることができますが、「みんなの確定申告」の最新バージョンは、サポート契約をしていた人にしかDLできません。折角、会計ソフトに記帳して管理し、確定申告をしても、税率が、控除額が最新でなかったら、修正を指摘され大変な手間が待っています。

折角、買い切りの会計ソフトを選んだのに、サポートしてもらうには毎年6000円を払わないといけないと知り、思わず「聞いてないよ~!騙された~~!」と叫んでしまいましたが、使い方に不安のある人には必要なサポートなんでしょうね。(ソリマチさんに騙されたわけではありません。安くない買い物をした人が、ちゃんと使いこなせるように手厚いサポート体制を用意されていると理解しましょう。)

税制はよく変わります。ここ数年でも 消費税率が変わったり、所得税控除の制度が変わっています。その都度、会計ソフトを更新する必要があります。最新の税制への対応に不安のある人にが安心して使うためには必要なサポートなんでしょうね。

(無料のサポートもあります。当然ですが、対応してくれる範囲に大きな差があります。)

使いやすい国税庁の申告システム

折角、会計ソフトを購入し、e-TAXできるようカードリーダーと個人情報カードを用意したのだから、会計ソフトから手間をかけずに申告しようと思いました。簡単にできるだろうと思っていました。そのためには最新の「みんなの確定申告」を入手しておかないといけないと考えて有償サポートに登録しました。しかし最新バージョンの配布は1月の後半。ということで、「みんなの青色申告」で決算処理まで行い、国税庁のサイトで無料で使える申告システムの不動産事業所得のページに転記してみました。意外とあっさり済みました。

還付申告だったので、1月中にe-TAXで申告し、10日くらいで還付されてきました。

(還付申告は2月15日以前にできるって知ってました? プ~トロは昨年気が付きました。)

青色申告で必要となる帳票は意外と少ない

実は、青色申告で65万円の控除をうけるには複式簿記での記帳が義務付けられているので、複式簿記全体を申告書に添付しないといけないと思っていたのですが、必要なのは 貸借対照表と損益計算書、収入の内訳表、原価償却表の4種類でした。貸借対照表、損益計算書は、会計ソフトで自動計算してくれた額を間違わないように転記すればいいし、収入の内訳表は、同じような作業が「みんなの確定申告」を使う場合も必要になってきます。原価償却表は、1年記入すれば、来年からは、基本データを引き継いで作業できるので、そんなに大変ではありませんでした。ということで、「みんなの確定申告」は必要無し。有償サポートは今年1年で終了にします。余談ですが、市販の会計ソフトで作成した帳票を国税のe-TAXソフトに組み込む作業を昨年行ったのですが、結構迷いながら偶然できた!という感覚です。あっちのボタン、こっちのボタンと迷いながら作業するのも手間なので、簿記記帳は市販の会計ソフトで、申告は国税庁のシステムに転記して行うのがいいのではないでしょうか?

無料の会計ソフトは?

ネット上で無料で後悔されている会計ソフトがいくつかあります。いくつか試してみたのですが、結果的には「みんなの青色申告」の方が使いやすかったです。なにより最新の税制に対応する更新がなくても無料では諦めるしかなく、動作や正確さの保証が無いのも不安でした。探せば毎年更新してくれる使いやすいものが配布されているかもしれません。

ネットでは、「みんなの青色申告」以外の会計ソフトも人気があるようです。それぞれ優れた点はあると思います。「みんなの・・」が一番優れていてコスパがいいと断言するつもりはありません。この記事は、プ~トロが使ってみての体験レポートとご理解ください。